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Malgré un taux d’implantations étrangères en baisse de 13% en 2012, la France conserve la 3e place du classement européen des pays les plus attractifs. Sa bonne situation géographique, sa main-d’œuvre qualifiée et sa qualité de vie permettent à l’hexagone d’accueillir le mieux possible les ressortissants étrangers venus créer un business. Pour développer son activité, l'entreprise a besoin le plus souvent de locaux en adéquation avec leur activité et ou leur rayonnement géographique. Mais comment ses professionnels doivent-ils démarcher pour louer le bien adapté? Nous avons demandé à Thierry Knafo, directeur associé chez DBX conseil, expert en immobilier d’entreprise, son avis sur la question.

Contenu de la vidéo : Malgré un taux d’implantations étrangères en baisse de 13% en 2012, la France conserve la 3e place du classement européen des pays les plus attractifs. Sa bonne situation géographique, sa main-d’œuvre qualifiée et sa qualité de vie permettent à l’hexagone d’accueillir le mieux possible les ressortissants étrangers venus créer un business. Pour développer son activité, l'entreprise a besoin le plus souvent de locaux en adéquation avec leur activité et ou leur rayonnement géographique. Mais comment ses professionnels doivent-ils démarcher pour louer le bien adapté? Nous avons demandé à Thierry Knafo, directeur associé chez DBX conseil, expert en immobilier d’entreprise, son avis sur la question.

Avant toute localisation il faudra connaître les prix pratiqués dans les différents secteurs géographiques de Paris et sa région

TK : 00min05- 00min42 : Le parc immobilier tertiaire à Paris et en Ile de France se situe autour de 48 millions de m². Dans Paris intramuros, le QCA (Quartier Central des Affaires) domine largement l’offre et la demande de bureaux, souvent prestigieuse pour accueillir des sociétés de renom, internationales ou encore des grands cabinets d’avocats. Dans ce périmètre délimité par les 16ème nord, 17ème sud, 8ème, 9ème (Opéra, Auber) le 1er et le 2ème arrondissement, les loyers s’établissent dans une fourchette de 450 à 650 €/m²/HT/HC par an. Les prix de vente de bureaux se situent entre 8 000 et 15 000 €/m².
Au-delà du quartier central des Affaires, quelques starts up s’installent dans l’Est parisien pour des loyers allant de 320 à 450 euros. Le Nord de paris est également idéal pour les budgets plus serrés avec un loyer de 200 à 400 euros dans les 9ème nord, 17ème nord et 18ème. Comptez jusqu’à 480 euros du coté de Montparnasse et 500 euros pour les 6 eme et 7 eme arrondissements de Paris. Des loyers qui varient d’un, quartier à un autre.
En excentrant leur localisation dans les communes autour de Paris, les investisseurs étrangers pourront bénéficier de loyers plus raisonnables.

(Suite) 5min10 - 7min24: La Boucle Sud regroupant les communes du sud-ouest parisien avec notamment Boulogne Billancourt, Issy les Moulineaux, Saint Cloud, Sèvres et Meudon. Sur ce secteur, les loyers varient entre 200 et 450 €/m² avec un loyer médian autour de 300 à 320 €/m². Les prix de vente sont supérieurs à 6 000 €/m². Les rendements sont de l’ordre de 6,5 %. Ensuite, le Croissant Ouest regroupant les deux communes de Neuilly sur Seine et Levallois. Les loyers pratiqués sont situés entre 350 et 550 €/m², avec des prix de vente entre 6 000 et 9 000 €/m². La Défense. Les loyers sont compris dans une fourchette de 350 à 550 €/m².
Péridéfense est constituée des communes de Nanterre, Suresnes, Courbevoie, Rueil Malmaison et Puteaux. Sur ce secteur, les loyers varient entre 200 et 350 €/m², les prix de vente entre 2 000 et 4 000 €/m². Vient ensuite la Boucle Nord regroupant les communes de Clichy, Gennevilliers, La Garenne Colombes, Bois Colombes, Villeneuve la Garenne et Asnières. Les loyers ici sont compris entre 150 et 300 €/m² avec des prix de vente de 1 500 à 3 000 € le m². Première couronne Nord : de Saint Ouen aux Prés saint Gervais incluant les communes de Saint Denis, Aubervilliers, Pantin, les Lilas et Bobigny. Les loyers sont également compris entre 150 et 300 €/m² avec des prix de vente de 1 500 à 3 000 € le m². Première couronne Est : de Bagnolet à Charenton incluant les communes de Montreuil, Saint Mandé, Fontenay-sous-Bois, Vincennes, Joinville et Saint Maurice. Les loyers sur cette zone géographique de l’est parisien se situent entre 130 à 320 €/m² en fonction des communes. Les prix de vente sont de 1 500 à 3 000 €/m². Sur la première couronne Sud on retrouve les communes d’Ivry sur Seine à Vanves incluant les communes d’Arcueil, le Kremlin Bicêtre, Villejuif, Cachan, Gentilly, Malakoff, Châtillon, Bagneux et Montrouge. Les loyers sur ce secteur se situent dans une fourchette très large entre 140 et 450 €/m² en fonction des communes et de la proximité des transports. Les prix de vente sont quant à eux de 1 800 à 3 500 €/m².
Une fois la zone choisie, plusieurs étapes seront à franchir jusqu’à la signature définitive du bail

TK : 10min52 – 11min52 : ….premièrement, le client va fournir un cahier des charges le plus précis possible avec un maximum d’informations sur la surface recherchée, le secteur souhaité, le nombre de salariés à installer, la date d’emménagement souhaitée ainsi que des critères liés à la proximité des transports en commun, au standing de l’immeuble, présence d’une hôtesse d’accueil par exemple, ou encore la proximité de service de restauration dans l’immeuble ou à proximité. Deuxièmement, l’agence transmet le descriptif commercial et les plans de chaque offre susceptible de correspondre aux besoins du client. Ensuite, des visites des offres retenues sont organisées avec le client. En point quatre, constitution du ou des dossiers de candidature transmis au(x) propriétaire(s) des biens retenus. Enfin en point cinq, négociations financières et juridiques des clauses du bail et arrive en dernier lieu, la signature du bail commercial avec l’état des lieux d’entrée.
Une fois le bien sélectionné, l’étape N° 4 concernera la constitution du dossier de candidature pour lequel certains documents seront à fournir.

TK : 9min56 – 10min43 : Pour louer des bureaux, les clients doivent constituer un dossier de candidature qui sera étudié par les propriétaires. Deux cas de figure sont à envisager : Premièrement, les sociétés immatriculées au RCS : avec une lettre d’intérêt, des bilans, un Kbis, leurs statuts, un RIB et si possible, une plaquette illustrant l’activité de la société. Deuxième cas de figure, une société ne pouvant pas justifier d’une activité antérieure et ne disposant donc pas de bilan. Il leur faut toutefois fournir les documents suivant : une lettre d’intérêt, un Kbis, leurs statuts, un RIB. Les propriétaires seront amenés à demander une caution bancaire garantissant le paiement du loyer à leur futur locataire. Si le dirigeant est de nationalité étrangère, il devra de toutes les façons créer une société en France afin de louer ces locaux. Les bailleurs ne louent pas de locaux à des personnes physiques.
Dans le cas où il y a création de société, une caution bancaire pourra être réclamée au futur locataire. Celle-ci sera le plus généralement équivalente à une année de loyer + charges TTC et courra sur les 3 premières années du bail.

TK : 00min07 – 00min48 : ……..En cas de création de société, les bailleurs peuvent âtre amenés à demander une caution bancaire à leur futur locataire. Cette caution est généralement d’un an de loyer + charges TTC. Elle court souvent sur les 3 premières années du bail. Sur ce point, chaque dossier est différent, il n’y a pas de règle établie, chaque situation est appréciée par les bailleurs au cas par cas. Enfin, le locataire versera des honoraires de commercialisation. Ceux-ci s’établissent entre 15 et 30 % du loyer annuel en fonction des dossiers.
Restera la dernière étape qui n’est pas forcement la plus simple…

TK : 00min54- 1min20 : Les principales difficultés rencontrées pour aboutir à la conclusion d’un bail entre clients et bailleurs sont les suivantes : la création de société et refus du client de fournir une caution bancaire. Pour contourner cette difficulté, les parties peuvent choisir de signer un bail précaire de 23 mois qui ne donne pas la propriété commerciale au locataire. C’est-à-dire qu’il est plus aisé pour le bailleur de récupérer ses locaux en cas de difficultés financières du locataire.
Ces quelques difficultés liées principalement aux démarches administratives ne découragent visiblement pas les utilisateurs. 1,3 million de m² de bureaux ont été placés en Ile-de-France sur les neuf premiers mois de 2013.

Mots clés liés :Immobilier d’entreprise, implantation, baisse, France, paris, Ile de France, main d’œuvre, ressortissant étranger, expatrié, Thierry Knafo, DBX conseil, immobilier d’entreprise, arrondissements, bureaux, bail, société, locataire, investissement

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